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Louer son logement est un jeu d’enfant : il suffit de passer une annonce sur CasaSpain.com en un seul clic et vous commencerez à recevoir des appels et/ou des emails. Suite aux questions que nous avons reçues ces dernières années, nous vous présentons ci-dessous toute une série de recommandations. Elles aideront particulièrement les personnes qui aiment avoir les « idées bien en place »
1. QU’EST-CE QU’UNE LOCATION TOURISTIQUE OU SAISONNIERE?
La définition de la « location saisonnière » peut être considérée depuis deux points de vue :
a) Législation touristique: Tous les Décrets autonomes qui régissent les locations touristiques définissent ces dernières, selon des caractéristiques communes, comme des « immeubles », « logements », « unités de logement », « unités d’habitation » qui, avec certains équipements, installations et services, et de manière habituelle et moyennant un prix, sont destinés à servir (via la cession de leur utilisation) de logement pour raisons touristiques ou pour des vacances. Le concept de « locations touristiques » reprend la classification ou la subdivision des locations en « appartements » (avec la catégorie à part formée par le « studio »), « bungalows » et « villas », selon certaines conditions et caractéristiques de ceux-ci.
b) Législation des locations urbaines: D’autre part, la Loi sur les Locations Urbaines de 1995 définit de manière implicite les locations de vacances comme des locations qui reposent sur une construction dont l’usage est différent de celui des logements, c’est-à-dire dont la fonction principale n’est pas de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.
2. QUELLES SONT LES CONDITIONS LEGALES POUR LOUER MA PROPRIETE?
1. Condition d’autorisation administrative.
Selon la réglementation sur l’ordonnance et la classification des appartements touristiques promulguée par les Communautés autonomes, il faut pour pouvoir exercer cette activité avoir préalablement reçu l'autorisation administrative correspondante, dont celle faisant référence à l'intrusion et prévoyant certaines sanctions pour les locations touristiques clandestines.
Pourtant, les locations touristiques clandestines sont nombreuses et plusieurs instances du secteur ont demandé de revoir la législation nationale (de plus de 30 ans), pour que celle-ci réponde à la situation actuelle, aux nouveaux besoins, aux nouvelles demandes et aux préférences des usagers. Voilà pourquoi les exigences de la législation autonome ne semblent s’adresser qu’aux entreprises exploitantes, aux complexes d’appartements, aux logements ruraux et aux autres établissements qui se consacrent au commerce « professionnellement ». D’autre part, rien n’empêche un particulier de louer son logement à diverses fins, pas uniquement touristiques. C’est pourquoi du point de vue d'une administration qui sanctionne, il peut être dans certains cas très difficile de démontrer que la location du logement est uniquement à « usage touristique » et avec un caractère « habituel ».
Par ailleurs, il est clair que les locations saisonnières sont régies par la Loi sur les Locations urbaines : La Loi sur les Locations urbaines en vigueur ne distingue plus la location de logements et la location de locaux commerciaux et similaires. Elle différencie à présent les locations de logements (dédiés à satisfaire le besoin de logement permanent du locataire, de son conjoint et des enfants qui en dépendent) et les locations dont l’usage diffère de la location de logement et qui reprend les locations de seconde résidence ou saisonnière (ainsi que pour les vacances). La particularité est que dans le cas des locations saisonnières, les particuliers sont totalement libres de gérer la relation tandis que les contrats de location de logement habituel sont plus régulés.
2. Condition de contrat écrit.
Conformément à la Loi sur les Locations urbaines, le contrat ne doit pas nécessairement être écrit. De plus, il est peu fréquent de voir des contrats écrits pour les locations de vacances entre des particuliers.
Il est toutefois recommandé de réguler tous les aspects de la relation via un contrat dans lequel les parties pourront fixer leurs conditions. Il servira non seulement au loueur qui y indiquera dans quel état il a remis le logement et dans quel état il veut le retrouver mais il servira aussi à l’inventaire, qui déterminera la remise de la caution, et, dans des cas extrêmes, il facilitera les conflits judiciaires. D’autre part, s'il n'existe aucune version écrite du contrat et que l'on juge qu'il s'agit d'une « location saisonnière », toutes les prescriptions de la location de logement s’appliqueront et elles sont beaucoup plus avantageuses pour le locataire. Par exemple, la LAU fixe un délai minimal de cinq années au bénéfice du locataire, un droit d’acquérir le logement, si le locataire quitte le logement, son conjoint ou son partenaire peut de fait poursuivre le contrat de location, etc. Comme vous pouvez le constater, rédiger un contrat peut s'avérer utile. Voici donc un modèle utile.
3. Condition de rédaction d’une facture et de présentation des déclarations.
Le Décret qui régule l’obligation de rédiger des factures professionnelles et d'entreprise oblige les loueurs de logements touristiques d'émettre des factures et d'y inclure la TVA de 7%. Toutefois, si la propriété n’est utilisée qu’à titre de logement, c’est-à-dire que l’on « n’impose pas la prestation de services complémentaires propres à l’industrie hôtelière » cf. 577 de l’AEAT du 28/01/04), l’opération sera libre (vous ne serez pas obligé d’inclure la TVA).
En d’autres termes, si vous ne prestez pas de services supplémentaires comme le nettoyage régulier, la fourniture de serviettes, le service de laverie, etc. vous ne serez pas obligé de comptabiliser la TVA de 7% sur la facture car il s’agira de la location d’un logement non touristique. Si c’est le cas, vous devrez : 1. Présenter aux Finances le document 036 de la déclaration de recensement d'inscription. 2. Répercuter la TVA de 7% sur chaque facture. 3. Rédiger une déclaration trimestrielle à l’aide du document 300 et le résumé annuel à l’aide du document 390 (sauf pour les grandes entreprises qui sont soumises à un autre régime). Nous vous recommandons de consulter votre Conseiller ou de demander de plus amples informations (gratuitement) au 901 33 55 33, le numéro de l’Agence fédérale de l’Administration Tributaire.
3. QUELS SERVICES DOIT INCLURE MA LOCATION?
La principale conclusion à tirer de l’examen des conditions techniques générales et des services minimum exigés dans les Décrets d’ordonnance et de réglementation des différentes Communautés autonomes est que, d'un point de vue général, ces conditions techniques et ces services minimum doivent être considérés comme suffisants pour satisfaire les besoins de logement à des fins de vacances ou touristiques de ses occupants mais qu'il y a des différences dans les réglementations de chaque Communauté autonome. Votre location sera un logement touristique alternatif à un hôtel, offrant une série de commodités que ceux-ci n’offrent pas. Le marché demande une qualité toujours supérieure et de plus en plus de commodités. Les photos fournies seront fondamentales pour attirer les clients.
4. QUEL PRIX PUIS-JE DEMANDER?
Logiquement, le prix des locations doit est conforme aux installations et aux services offerts, à la mesure dans laquelle l'on respecte les conditions techniques générales, et à la classification établie dans chaque Communauté autonome bien que ces critères ne soient pas identiques partout :
5. LOUER PAR JOUR, PAR SEMAINE OU PAR MOIS?
Tout dépend du logement que vous souhaitez louer et de l’engagement du propriétaire dans la gestion de ses réservations, s’il accompagnera le client pour lui remettre les clés, s’il nettoie et entretient lui-même le logement et, bien entendu, quelle rentabilité il désire obtenir et quel risque il est prêt à encourir.
En haute saison, il est plus facile de louer par quinzaine ou par mois, même si la location par jour est plus rentable. De manière générale, les propriétaires louent par jour ou par semaine et ils offrent des réductions pour des séjours plus longs. En basse saison, il est plus facile de louer par jour et par semaine mais nous vous recommandons toutefois d'offrir la possibilité de louer par mois, ce qui pourrait intéresser les personnes qui souhaitent louer votre bien pour des raisons professionnelles ou autres.
6. QUELLE OCCUPATION ET QUEL USAGE PUIS-JE ATTENDRE DE MON LOGEMENT?
En règle générale, les réglementations stipulent que le droit d’occupation entre en vigueur à 17 heures (18 heures en Catalogne) le premier jour de la période réservée et qu'il prend fin à 12 heures (10 heures dans la région de Valence) le dernier jour de cette même période. Il est conseillé de prévoir dans le contrat l’obligation de libération immédiate de l’appartement une fois que la période réservée a pris fin, ainsi que des clauses prévoyant une indemnisation allant jusqu’au triple du prix correspondant aux journées supplémentaires passées dans l’appartement.
7. PUIS-JE EXIGER UN ACOMPTE OU UNE CAUTION ?
La CAUTION est utile car elle permet d’assurer au loueur que la propriété sera remise dans de bonnes conditions à la fin du séjour. Voilà pourquoi elle doit être versée à la remise des clés ou à la conclusion du contrat. La Loi sur les Locations urbaines stipule que la caution est obligatoire et que l’on ne peut pas l’ignorer. En cas de location pour un autre usage que celui du logement, la caution sera de deux mensualités. Toutefois, chaque lecteur conviendra qu’un tel montant est disproportionné pour des séjours aussi courts. Bien qu’il n’existe aucune disposition légale à ce sujet, demander une caution moins importante et indiquer dans le contrat qu’elle est proportionnelle à la durée du contrat servira de garantie et le recours devra être accepté par équité en cas d’éventuelle sanction. D'autre part, puisque certains loueurs ont malheureusement refusé de rendre la caution pour des raisons injustifiées, l'Etat et les Communautés autonomes ont décidé que les loueurs de logement urbains devaient obligatoirement mettre le montant des cautions à leur disposition, sans intérêts. C’est l’Administration qui remettra le montant une fois le contrat échu. Tout manquement à cette obligation constitue une infraction administrative punissable.
D’autre part, l’ACOMPTE est un montant qui sera déduit du montant total de la location. Il servira de dédommagement au loueur en cas d’annulation de la réservation. Les acomptes s'élèvent en général à maximum 40% du prix total s’il s’agit d’un séjour de moins d'un mois ; de 25% pour les réservations d’un mois et de 15% pour les réservations de plus d’un mois. Les clauses du contrat doivent clairement indiquer dans quelles conditions l'acompte servira à assurer la réservation, si une partie de celui-ci sera remboursée, etc. Ainsi, certains Décrets touristiques stipulent que pour les cas d’annulation de réservations, et sauf disposition contraire dans le contrat, l'entreprise d'exploitation devra rembourser au client la somme reçue en tant qu’acompte, et qu'elle peut retenir en guise d'indemnisation certains montants qui diffèrent selon les Communautés autonomes et le moment où l'annulation est réalisée. Exemple : Dans les Canaries, ce montant s'élève à 5 % de l’acompte si l’annulation est réalisée plus de quinze jours avant le début de l’occupation du logement ; à 50 % si elle est réalisée entre sept et quinze jours à l’avance ; à 75 % si elle est réalisée entre six et quatre jours à l’avance et à 100 % si elle est réalisée trois à quatre jours à l’avance. Afin de garantir la plus grande sécurité possible, le contrat devra réguler les conditions de maintien de la réservation jusqu’à une heure déterminée et la perte de l’acompte. Sans aucun préjudice à la liberté des contrats, il est stipulé dans les réglementations autonomes que l’obligation de réservation du logement avec perte de l'acompte versé prendra fin si le logement n'est pas occupé dans les 48 heures suivant le jour où l’occupation aurait dû prendre cours (au Pays Basque, dans les 12 heures du jour suivant le jour du début de l’occupation), à moins que le client ne confirme son arrivée dans ce délai et qu'il arrive avant que le montant de la location du logement n'excède le montant de l'acompte versé.
8. QUELLE AIDE ME FOURNIT CASASPAIN.COM?
CasaSpain.com ne perçoit aucune commission et ne gère pas vos locations. Par conséquent, vous devrez être disponible pour effectuer vos réservations, formaliser les contacts, remettre les clés, organiser le nettoyage et l'entretien du logement, etc. Si vous ne désirez pas vous charger de ces tâches, nous pouvons vous faire entrer en contact avec les agences avec lesquelles nous collaborons dans la région, s’il y en a.
Notre mission est de faire la promotion de votre logement sur Internet et sur des supports graphiques, en cinq langues et avec tous les compléments décrits dans Zone des Annonceurs. Nous recevons pour cela un prix fixe pour les travaux de présentation et de maintien de votre annonce >>Consultez notre liste de prix.
9. LA PUBLICITE DE MA PROPRIETE ME LIE-T-ELLE?
La publicité réalisée par n'importe que canal présente un engagement contractuel et a un effet contraignant envers les destinataires. Par conséquent :
Rédigé à___________, le __________________ 200__
ETAIENT PRESENTS
D’une part, M. ________, majeur, domicilié à des fins de notification à _______________ et titulaire du Passeport ou de la Carte d’identité numéro____________(Ci-après dénommé « Le Propriétaire »).
D’autre part M. ___________, majeur, domicilié à des fins de notification à _______________ et titulaire du Passeport ou de la Carte d’identité numéro____________(Ci-après dénommé la « Partie loueuse »). Les deux Parties reconnaissent être légalement autorisées à passer ce contrat et
DECLARENT
I. Que le Propriétaire est titulaire du logement suivant qui est en parfait état d'utilisation :
LOGEMENT : Adresse :______________________
Dans les conditions et avec les meubles et les équipements décrits et illustrés sur la page Web www.CasaSpain.com sous la référence ______ (cf. impression annexée au contrat).
Le Logement est propre, en parfait état d’utilisation, de conservation et les équipements qu’il compte sont en parfait état de fonctionnement. La Partie loueuse accepte de se prêter à l’inventaire annexé au contrat.
II. Les deux Parties s'engagent à convenir de la location saisonnière du Logement susmentionné. Elles s’engagent donc via le présent Contrat qui stipule les clauses suivantes,
CLAUSES
ARTICLE UN. - OBJET
Le Propriétaire loue de manière saisonnière et pour la période indiquée à la Partie loueuse, qui est d'accord, le logement décrit et les meubles décrits au Paragraphe I. La présente Location est une Location saisonnière pour un certain motif (vacances/raisons professionnelles ou autres), prévue à l’article 3º.2 de la Loi 29/1994 sur les Locations urbaines. En aucun cas la location faisant l’objet du présent contrat ne pourra devenir habituelle.
ARTICLE DEUX.- PRIX ET CAUTION
2.1 Le prix de la location net d'impôts est de _______Euros (TVA de 7% incluse), un montant qui sera versé de la manière suivante :
2.2. Toute une série de services complémentaires sont assurés et ne sont pas compris dans le prix susmentionné :
2.3 Avant d'occuper le logement, la Partie loueuse versera un acompte de_________Euros, selon les dispositions stipulées à l’Article 36 de la LAU, proportionnellement à la période de location. La caution sera remboursée à la fin du contrat, une fois que le bon état du logement aura été vérifié. Le second paiement et la caution seront versés en liquide le premier jour de la période stipulée dans le contrat une fois que le contrat de location aura été signé. A ce moment, le propriétaire remettra au locataire une copie originale du contrat, un jeu de clés et un inventaire de l’appartement.
2.4 Si le Loueur annule la réservation, un non-remboursement dont le montant sera déterminé d’après le nombre de jours restants avant le début de la période de location sera appliqué : * Plus de 30 jours : 50% de l’acompte. * 15-29 jours à l’avance: 75% de l’acompte. * Moins de 14 jours : 100% de l’acompte. Ainsi, le Loueur devra signaler l'annulation de la réservation par écrit par tout moyen prouvant la bonne réception de ladite annulation.
2.5 Documents à fournir pour formaliser le contrat. - Photocopie de la carte d’identité. - Photocopie de la première feuille du compte du titulaire de la carte d’identité pour le remboursement de la caution.
ARTICLE TROIS.- DUREE
Le présent contrat est conclu pour une durée de _________ jours, à partir du_______________ à 17:00 et jusqu’au __________, à 12:00, la Partie Loueuse devant remettre les clés avant cette heure. L’obligation de réservation du Logement cessera, avec perte de l’acompte versé, si celui-ci n'est pas occupé dans les 4 heures suivant le jour de début de l'occupation prévu, à moins que le client ne confirme son arrivée dans ce délai et qu'il arrive avant que le montant de la location des jours passés n’excède le montant de l’acompte versé.
Le non-respect de l’obligation de quitter le Logement dans le délai convenu obligera la Partie loueuse de se conformer à une clause d'indemnisation prévoyant le paiement du triple du prix quotidien, un montant exigible par semaine échue jusqu'à la mise à disposition du logement de la part du loueur, sans préjudice des frais, des dépenses et des autres indemnisations à sa charge, dont les honoraires d’avocat et d’huissier, même si ceux-ci n’ont pas dû intervenir. Pour chaque heure/jour de retard qui seront décomptés de l’acompte à rembourser.
La Partie loueuse devra remettre le logement dans l’état dans lequel il lui a été remis et avoir enlever ses effets personnels ; les équipements, les meubles et autres effets mentionnés au Paragraphe I doivent être en parfait état. Aucune prolongation n’est permise, sauf accord écrit et signé par les parties.
ARTICLE QUATRE.- OBLIGATIONS DES PARTIES
ARTICLE CINQ - RENONCIATION
La Partie loueuse renonce aux droits repris dans les articles 31 à 33 de la Loi sur les Locations urbaines et donc aux droits de Location, de subrogation, de cession ou de transfert, que ce soit de manière totale ou partielle, d’examen, de rétraction et le droit de contestation de la transmission.
ARTICLE SIX.- JURIDICTION ET LEGISLATION APPLICABLE.
Les parties contractantes s’engagent à se soumettre à la juridiction et à la compétence des cours et tribunaux de l'arrondissement dans lequel se situe le Logement et renoncent de manière expresse à leur juridiction propre. La législation espagnole et la Loi sur les Locations urbaines en vigueur sont d'application. Les deux parties s’engagent à respecter le présent Contrat et le signent en deux exemplaires, à effet unique, à l’endroit et à la date indiqués dans l’en-tête. Signature
Le Propriétaire
Signature |
La partie loueuse
Signature |
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