1. QU´EST-CE QU´UNE LOCATION TOURISTIQUE OU SAISONNIÈRE?

La définition de la « location saisonnière » peut être considérée depuis deux points de vue:

• Législation touristique:
  Tous les Décrets autonomes qui régissent les locations touristiques définissent ces dernières, selon des caractéristiques communes, comme des « immeubles », « logements », « unités de logement », « unités d´habitation » qui, avec certains équipements, installations et services, et de manière habituelle et moyennant un prix, sont destinés à servir (via la cession de leur utilisation) de logement pour raisons touristiques ou pour des vacances. Le concept de « locations touristiques » reprend la classification ou la subdivision des locations en « appartements » (avec la catégorie à part formée par le « studio »), « bungalows » et « villas », selon certaines conditions et caractéristiques de ceux-ci.
  



• Législation des locations urbaines:
  D´autre part, la Loi sur les Locations Urbaines de 1995 définit de manière implicite les locations de vacances comme des locations qui reposent sur une construction dont l´usage est différent de celui des logements, c´est-à-dire dont la fonction principale n´est pas de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.

2. QUELLES SONT LES CONDITIONS LÉGALES?

1. Condition d´autorisation administrative

Selon la réglementation sur l´ordonnance et la classification des appartements touristiques promulguée par les Communautés autonomes, il faut pour pouvoir exercer cette activité avoir préalablement reçu l´autorisation administrative correspondante, dont celle faisant référence à l´intrusion et prévoyant certaines sanctions pour les locations touristiques clandestines.

Pourtant, les locations touristiques clandestines sont nombreuses et plusieurs instances du secteur ont demandé de revoir la législation nationale (de plus de 30 ans), pour que celle-ci réponde à la situation actuelle, aux nouveaux besoins, aux nouvelles demandes et aux préférences des usagers. Voilà pourquoi les exigences de la législation autonome ne semblent s´adresser qu´aux entreprises exploitantes, aux complexes d´appartements, aux logements ruraux et aux autres établissements qui se consacrent au commerce « professionnellement ». D´autre part, rien n´empêche un particulier de louer son logement à diverses fins, pas uniquement touristiques. C´est pourquoi du point de vue d´une administration qui sanctionne, il peut être dans certains cas très difficile de démontrer que la location du logement est uniquement à « usage touristique » et avec un caractère « habituel ».

Par ailleurs, il est clair que les locations saisonnières sont régies par la Loi sur les Locations urbaines: La Loi sur les Locations urbaines en vigueur ne distingue plus la location de logements et la location de locaux commerciaux et similaires. Elle différencie à présent les locations de logements (dédiés à satisfaire le besoin de logement permanent du locataire, de son conjoint et des enfants qui en dépendent) et les locations dont l´usage diffère de la location de logement et qui reprend les locations de seconde résidence ou saisonnière (ainsi que pour les vacances). La particularité est que dans le cas des locations saisonnières, les particuliers sont totalement libres de gérer la relation tandis que les contrats de location de logement habituel sont plus régulés.

Conformément à la Loi sur les Locations urbaines, le contrat ne doit pas nécessairement être écrit. De plus, il est peu fréquent de voir des contrats écrits pour les locations de vacances entre des particuliers.

Il est toutefois recommandé de réguler tous les aspects de la relation via un contrat dans lequel les parties pourront fixer leurs conditions. Il servira non seulement au loueur qui y indiquera dans quel état il a remis le logement et dans quel état il veut le retrouver mais il servira aussi à l´inventaire, qui déterminera la remise de la caution, et, dans des cas extrêmes, il facilitera les conflits judiciaires. D´autre part, s´il n´existe aucune version écrite du contrat et que l´on juge qu´il s´agit d´une « location saisonnière », toutes les prescriptions de la location de logement s´appliqueront et elles sont beaucoup plus avantageuses pour le locataire. Par exemple, la LAU fixe un délai minimal de cinq années au bénéfice du locataire, un droit d´acquérir le logement, si le locataire quitte le logement, son conjoint ou son partenaire peut de fait poursuivre le contrat de location, etc.

Comme vous pouvez le constater, rédiger un contrat peut s´avérer utile. Voici donc un modèle utile..

2. Condition de rédaction d´une facture et de présentation des déclarations

Le Décret qui régule l´obligation de rédiger des factures professionnelles et d´entreprise oblige les loueurs de logements touristiques d´émettre des factures et d´y inclure la TVA de 8%. Toutefois, si la propriété n´est utilisée qu´à titre de logement, c´est-à-dire que l´on « n´impose pas la prestation de services complémentaires propres à l´industrie hôtelière » cf. 577 de l´AEAT du 28/01/04), l´opération sera libre (vous ne serez pas obligé d´inclure la TVA).

En d´autres termes, si vous ne prestez pas de services supplémentaires comme le nettoyage régulier, la fourniture de serviettes, le service de laverie, etc. vous ne serez pas obligé de comptabiliser la TVA de 8% sur la facture car il s´agira de la location d´un logement non touristique. Si c´est le cas, vous devrez:

1. Présenter aux Finances le document 036 de la déclaration de recensement d´inscription.
2. Répercuter la TVA de 8% sur chaque facture.
3. Rédiger une déclaration trimestrielle à l´aide du document 300 et le résumé annuel à l´aide du document 390 (sauf pour les grandes entreprises qui sont soumises à un autre régime).

Nous vous recommandons de consulter votre Conseiller ou de demander de plus amples informations (gratuitement) au 901 33 55 33, le numéro de l´Agence fédérale de l´Administration Tributaire.

3. QUELS SERVICES DOIT INCLURE MA LOCATION?

La principale conclusion à tirer de l´examen des conditions techniques générales et des services minimum exigés dans les Décrets d´ordonnance et de réglementation des différentes Communautés autonomes est que, d´un point de vue général, ces conditions techniques et ces services minimum doivent être considérés comme suffisants pour satisfaire les besoins de logement à des fins de vacances ou touristiques de ses occupants mais qu´il y a des différences dans les réglementations de chaque Communauté autonome. Votre location sera un logement touristique alternatif à un hôtel, offrant une série de commodités que ceux-ci n´offrent pas. Le marché demande une qualité toujours supérieure et de plus en plus de commodités. Les photos fournies seront fondamentales pour attirer les clients.

• Equipement de base: Le prix de la location doit inclure l´électricité, l´eau chaude et le chauffage. D´autres équipements indispensables sont la télévision en couleur, le frigidaire, le lave-linge, le micro-ondes, le percolateur, le grille-pain, les ustensiles de cuisine, la vaisselle en suffisance pour le nombre de personnes que le logement peut accueillir, le sèche-cheveux, le fer et la planche à repasser. Dans la majeure partie des cas, on inclut également les serviettes de bain, la nappe, les draps de lit. Il est toutefois préférable de ne pas les inclure si vous ne pouvez pas les laver et assurer leur changement de manière régulière.
• Equipement accessoire: L´air conditionné, le lecteur DVD, le vidéo, la télévision satellite, l´ADSL, un berceau, d´autres électroménagers, des brochures, des cartes, des guides, etc.

4. QUEL PRIX PUIS-JE DEMANDER?

Logiquement, le prix des locations doit est conforme aux installations et aux services offerts, à la mesure dans laquelle l´on respecte les conditions techniques générales, et à la classification établie dans chaque Communauté autonome bien que ces critères ne soient pas identiques partout:

• Dans la Communauté autonome des Canaries, il existe une classification des appartements en cinq catégories (une, deux, trois, quatre et cinq clés), des bungalows en trois catégories (trois, quatre et cinq clés) et des villas en deux catégories (quatre et cinq clés). En fait, l´objectif de ces critères taxonomiques est de prouver que les bungalows et les villas doivent remplir les conditions techniques et générales minimales que l´on exigerait des appartements touristiques, en général, de troisième, quatrième ou cinquième catégorie et de quatrième et cinquième catégorie respectivement.
• Le Décret de régulation de la Communauté autonome de Catalogne ne reprend aucune classification par catégorie de manière expresse.
• Dans la Communauté de Valence, les appartements touristiques sont classés en trois catégories: Luxe, Première et Seconde catégories.
• Au Pays Basque et en Asturies, les appartements touristiques sont classés en quatre catégories (Luxe, Première, Seconde et Troisième catégories), dont le signe distinctif serait quatre, trois, deux et une clé(s). Une fois que le prix est déterminé, toutes les normes autonomes exigent, à juste titre, une publicité adéquate des prix à percevoir par l´entreprise d´exploitation pour le logement et les services et de spécifier si l´on inclut la TVA ou non.

Le principe de la publicité des prix revêt deux aspects et se traduit par le besoin de communiquer les prix à l´Administration compétente et par le besoin de fixer et d´afficher en des endroits bien visibles les feuilles de prix correspondantes pour que les usagers puissent en prendre connaissance.

Il est ainsi possible de réguler les services minimaux (alimentation en eau et en lumière, nettoyage, collecte des ordures, utilisation de la piscine, des jardins, etc.) qui, outre le logement, doivent toujours être inclus dans le prix/journée unitaire et contribuer à la satisfaction générale pour l´appartement touristique, tout en sachant qu´il faudra informer les clients du prix des services complémentaires existants, des services qui devront être payés séparément.

Un conseil: Consultez les annonces déjà publiées sur CasaSpain.com et fixez un prix selon la qualité de la propriété et sa situation par rapport aux sites d´intérêt touristique.

5. LOUER PAR JOUR, PAR SEMAINE OU PAR MOIS?

Tout dépend du logement que vous souhaitez louer et de l´engagement du propriétaire dans la gestion de ses réservations, s´il accompagnera le client pour lui remettre les clés, s´il nettoie et entretient lui-même le logement et, bien entendu, quelle rentabilité il désire obtenir et quel risque il est prêt à encourir.

En haute saison, il est plus facile de louer par quinzaine ou par mois, même si la location par jour est plus rentable. De manière générale, les propriétaires louent par jour ou par semaine et ils offrent des réductions pour des séjours plus longs.

En basse saison, il est plus facile de louer par jour et par semaine mais nous vous recommandons toutefois d´offrir la possibilité de louer par mois, ce qui pourrait intéresser les personnes qui souhaitent louer votre bien pour des raisons professionnelles ou autres.

6. QUELLE OCCUPATION ET QUEL USAGE PUIS-JE ATTENDRE DE MON LOGEMENT?

En règle générale, les réglementations stipulent que le droit d´occupation entre en vigueur à 17 heures (18 heures en Catalogne) le premier jour de la période réservée et qu´il prend fin à 12 heures (10 heures dans la région de Valence) le dernier jour de cette même période.

Il est conseillé de prévoir dans le contrat l´obligation de libération immédiate de l´appartement une fois que la période réservée a pris fin, ainsi que des clauses prévoyant une indemnisation allant jusqu´au triple du prix correspondant aux journées supplémentaires passées dans l´appartement.

7. PUIS-JE EXIGER UN ACOMPTE OU UNE CAUTION?

La CAUTION est utile car elle permet d´assurer au loueur que la propriété sera remise dans de bonnes conditions à la fin du séjour. Voilà pourquoi elle doit être versée à la remise des clés ou à la conclusion du contrat.

La Loi sur les Locations urbaines stipule que la caution est obligatoire et que l´on ne peut pas l´ignorer. En cas de location pour un autre usage que celui du logement, la caution sera de deux mensualités. Toutefois, chaque lecteur conviendra qu´un tel montant est disproportionné pour des séjours aussi courts. Bien qu´il n´existe aucune disposition légale à ce sujet, demander une caution moins importante et indiquer dans le contrat qu´elle est proportionnelle à la durée du contrat servira de garantie et le recours devra être accepté par équité en cas d´éventuelle sanction.

D´autre part, puisque certains loueurs ont malheureusement refusé de rendre la caution pour des raisons injustifiées, l´Etat et les Communautés autonomes ont décidé que les loueurs de logement urbains devaient obligatoirement mettre le montant des cautions à leur disposition, sans intérêts. C´est l´Administration qui remettra le montant une fois le contrat échu. Tout manquement à cette obligation constitue une infraction administrative punissable.

D´autre part, l´ACOMPTE est un montant qui sera déduit du montant total de la location. Il servira de dédommagement au loueur en cas d´annulation de la réservation. Les acomptes s´élèvent en général à maximum 40% du prix total s´il s´agit d´un séjour de moins d´un mois; de 25% pour les réservations d´un mois et de 15% pour les réservations de plus d´un mois.

Les clauses du contrat doivent clairement indiquer dans quelles conditions l´acompte servira à assurer la réservation, si une partie de celui-ci sera remboursée, etc. Ainsi, certains Décrets touristiques stipulent que pour les cas d´annulation de réservations, et sauf disposition contraire dans le contrat, l´entreprise d´exploitation devra rembourser au client la somme reçue en tant qu´acompte, et qu´elle peut retenir en guise d´indemnisation certains montants qui diffèrent selon les Communautés autonomes et le moment où l´annulation est réalisée.

Exemple: Dans les Canaries, ce montant s´élève à 5 % de l´acompte si l´annulation est réalisée plus de quinze jours avant le début de l´occupation du logement; à 50 % si elle est réalisée entre sept et quinze jours à l´avance; à 75 % si elle est réalisée entre six et quatre jours à l´avance et à 100 % si elle est réalisée trois à quatre jours à l´avance. Afin de garantir la plus grande sécurité possible, le contrat devra réguler les conditions de maintien de la réservation jusqu´à une heure déterminée et la perte de l´acompte.

Sans aucun préjudice à la liberté des contrats, il est stipulé dans les réglementations autonomes que l´obligation de réservation du logement avec perte de l´acompte versé prendra fin si le logement n´est pas occupé dans les 48 heures suivant le jour où l´occupation aurait dû prendre cours (au Pays Basque, dans les 12 heures du jour suivant le jour du début de l´occupation), à moins que le client ne confirme son arrivée dans ce délai et qu´il arrive avant que le montant de la location du logement n´excède le montant de l´acompte versé.

8. QUELLE AIDE ME FOURNIT CASASPAIN.COM?

CasaSpain.com ne perçoit aucune commission et ne gère pas vos locations. Par conséquent, vous devrez être disponible pour effectuer vos réservations, formaliser les contacts, remettre les clés, organiser le nettoyage et l´entretien du logement, etc. Si vous ne désirez pas vous charger de ces tâches, nous pouvons vous faire entrer en contact avec les agences avec lesquelles nous collaborons dans la région, s´il y en a.

Notre mission est de faire la promotion de votre logement sur Internet et sur des supports graphiques, en cinq langues et avec tous les compléments décrits dans Zone des Annonceurs.

Nous recevons pour cela un prix fixe pour les travaux de présentation et de maintien de votre annonce. >> Consultez notre liste de prix.

9. LA PUBLICITÉ DE MA PROPRIÉTÉ ME LIE-T-ELLE?

La publicité réalisée par n'importe que canal présente un engagement contractuel et a un effet contraignant envers les destinataires. Par conséquent:

• L´usager peut exiger le respect de la publicité et
• L´usager devra être indemnisé pour les dommages causés par la publicité mensongère; c´est-à-dire qui l´a induit en erreur si elle a « de quelque manière que ce soit, en ce compris via sa présentation, induit le destinataire en erreur ».

Concrètement, la Loi générale pour la Défense des Consommateurs et des Usagers et la Loi générale sur la Publicité reconnaissent les droits antérieurs et il faudra donc être très scrupuleux au moment de rédiger l´annonce. De même, les prix devront être à jour via votre code d´identification d´annonceur et vous devrez corriger toute erreur dans les plus brefs délais via les moyens que nous mettons à votre disposition.

Enfin, vous devrez indiquer des données importantes qui pourraient porter atteinte au confort du logement et des propriétés touristiques, qui sont supposés être parfaitement équipés.

CONTRAT DE LOCATION SAISONNIERE EN ESPAGNE