1. ¿QUÉ ES UN ALQUILER TURÍSTICO O DE TEMPORADA?

La definición del “alquiler de temporada” se puede analizar desde dos perspectivas:

• Legislación turística:
  En todos los Decretos Autonómicos ordenadores de los alquileres turísticos se definen éstos, conforme a unas características comunes, como aquellos “inmuebles”, “vivienda”, “unidades de alojamiento”, “unidades habitacionales” que, con determinadas dotaciones, instalaciones y servicios, y de forma habitual y mediante precio, están destinados a servir -a través de la cesión de su uso- de alojamiento por motivos turísticos o vacacionales.
  Dentro del concepto de “alquileres turísticos”, se incluye la clasificación o subdivisión de los alquileres en “apartamentos” (con la modalidad diferenciada del “estudio”), “bungalows” y “villas”, en atención a las distintas condiciones y características de los mismos.



• Legislación de arrendamientos urbanos:
  Por otro lado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 define implícitamente los alquileres de vacaciones como aquellos que recaen sobre una edificación para uso distinto al de vivienda; esto es, cuyo destino principal no sea la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

2. ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS LEGALES?

1. Requisito de autorización administrativa

Según la normativa de ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos promulgada por las Comunidades Autónomas, el ejercicio de la actividad está condicionado a la obtención previa de la correspondiente autorización administrativa, incluso aludiendo al intrusismo y previendo ciertas sanciones para aquellos alquileres turísticos clandestinos. Sin embargo, los alquileres turísticos clandestinos alcanzan una considerable magnitud y desde diversas instancias del sector se ha reclamado una actualización de la legislación estatal (con más de 30 años), más acorde con los nuevos tiempos, las nuevas necesidades, las nuevas demandas y preferencias de los usuarios.

Es por ello que las exigencias de la legislación autonómica solo parecen cumplimentarse para empresas explotadoras, complejos de apartamentos, alojamientos rurales y aquellos otros establecimientos que se dedican al negocio “profesionalmente”.

Por otro lado nada impide que un particular alquile su vivienda para diversos fines; no solo turísticos. Es por ello, para una administración sancionadora, en algunos casos puede ser francamente difícil demostrar que el alquiler de la vivienda se produce para un “uso turístico” y con carácter “habitual”.

Lo que sí queda claro es que los alquileres de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos:

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos ya no distingue, como venía haciendo, entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados, pero ahora diferencia entre alquileres de vivienda (dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes) y alquileres para usos distintos al de vivienda, en los que se engloban los arrendamientos de segunda residencia o de temporada (como los vacacionales). La particularidad es que en los alquileres de temporada los particulares son totalmente libres de regular la relación frente a los contratos de alquileres de vivienda habitual están más reglados.

Debido a su utilidad les proporcionamos un modelo que le puede resultar útil.

2. El requisito de emitir factura y presentar declaraciones

El Decreto que regula la obligación de emitir factura de empresarios y profesionales obliga a los arrendadores de alojamientos turísticos a emitir factura y repercutir el IVA al 8%. No obstante, si la propiedad se destina exclusivamente a vivienda; esto es, “no se obliga a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera” (consulta 577 a la AEAT de 28/01/04) la operación estará exenta (no tendrá obligación de repercutir IVA).

En conclusión, si no presta servicios adicionales tales como limpieza periódica, suministro de toallas, limpieza de ropa, etc. no tendrá obligación de repercutir el IVA 8% en factura, porque se tratará de un arrendamiento de vivienda no turística. En caso afirmativo, deberá:

1. Presentar en Hacienda el modelo 036 de declaración censal de alta.
2. Repercutir el IVA 8% en cada factura.
3. Declarar trimestralmente mediante el modelo 300 y el resumen anual mediante el modelo 390 (salvo grandes empresas, que siguen otro régimen).

Les recomendamos que consulten a su Asesoría o se informen gratuitamente en el teléfono 901 33 55 33 de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

3. ¿QUÉ SERVICIOS DEBE INCLUIR MI ALQUILER?

La principal conclusión que ha de extraerse del examen de los requisitos técnicos generales y servicios mínimos exigidos en los Decretos de ordenación y regulación de las distintas Comunidades Autónomas es que, desde un punto de vista genérico, dichos requisitos técnicos y servicios mínimos han de ser considerados suficientes para satisfacer las necesidades de alojamiento con fines vacacionales o turísticos de sus ocupantes, pero presentan diferencias en las reglamentaciones de cada Comunidad Autónoma.

• Su alquiler va a destinarse a alojamiento turístico como alternativa al alojamiento en un hotel, pero ofreciendo una serie de comodidades que éstos no tienen. El mercado requiere cada vez de mayor calidad y mayor número de comodidades para captar. Las fotografías darán una imagen que resultará fundamental a la hora de conseguir clientes.
• Equipamento básico: el precio del alquiler debe incluir la electricidad, el agua caliente y algún sistema de calefacción. Otros equipamientos indispensables son la televisor color, frigorífico, lavadora, microondas, cafetera, tostadora, utensilios de cocina y vajilla suficientes para la capacidad de la vivienda, secador de pelo, plancha y tabla de planchar. En la mayoría de los casos se incluyen también las toallas, manteles y la ropa de cama, aunque es preferible no incluirlo si no se puede asegurar un estándar de higiene y renovación regular.
• Equipamento accesorio: aire acondicionado, DVD, vídeo, TV Satélite, ADSL, cuna para bebes, cualquier otro pequeño electrodoméstico de cocina, folletos, mapas y guías...

4. ¿QUÉ PRECIO PUEDO PEDIR?

Lógicamente, el precio de los alquileres debe estar de acuerdo con las instalaciones y servicios de los que estén dotados y el grado de cumplimiento de los requisitos técnicos generales y de clasificación que se establecen en cada Comunidad Autónoma, si bien los criterios no son unánimes:

• En la Comunidad Autónoma de Canarias se establece una clasificación de los apartamentos en cinco categorías (una, dos, tres, cuatro y cinco llaves), los bungalows en tres categorías (tres, cuatro y cinco llaves) y las villas en tan sólo dos categorías (cuatro y cinco llaves). En el fondo, con este criterio taxonómico lo que se pretende es manifestar que los bungalows y villas han de cumplir los requisitos técnicos y generales mínimos que se exigirían a los apartamentos turísticos, en sentido general, de tercera, cuarta y quinta categoría, y cuarta y quinta categoría, respectivamente.
• En el Decreto regulador de la Comunidad Autónoma de Cataluña no se recoge expresamente clasificación por categorías.
• En la Comunidad Valenciana los apartamentos turísticos son clasificados en tan sólo tres categorías: Lujo, Primera y Segunda.
• En el País Vasco y Asturias, los apartamentos turísticos se clasifican en cuatro categorías (Lujo, Primera, Segunda y Tercera), cuyo distintivo será cuatro, tres, dos y una llave.

Una vez determinado el precio, todas las normativas autonómicas exigen, con acierto, la obligatoriedad de una adecuada publicidad de los precios a percibir por la empresa explotadora por el alojamiento y servicios, y especificar si incluyen o no el I.V.A. El principio de publicidad de los precios que tiene dos vertientes y se traduce en la necesidad de comunicación de los precios a la Administración competente y en la necesidad de fijar y exhibir en lugares bien visibles del establecimiento las correspondientes hojas de precios para el debido conocimiento por parte de los usuarios.

Asimismo se regulan los servicios mínimos (suministro de agua y luz, limpieza, recogida de basuras, utilización de piscina, jardines, etc.) que, aparte del alojamiento, han de entenderse siempre incluidos en el precio/día unitario y global satisfecho por el apartamento turístico, reseñándose que habrá de informarse convenientemente a los clientes del precio de los servicios complementarios existentes, cuyo pago ha de efectuarse por separado.

Un consejo: consulte los anuncios que ya están publicados en CasaSpain.com y ponga un precio acorde con las calidad de la propiedad y su situación respecto a las zonas de interés.

5. ¿ALQUILAR POR DÍAS, SEMANAS O MESES?

Depende del alojamiento que quiera alquilar y la dedicación del propietario a la gestión de reservas, acompañar al cliente a la entrega de llaves, la limpieza, el mantenimiento y, por supuesto, la rentabilidad que desee obtener y el riesgo que desee asumir.

En temporada alta es más fácil alquilar por quincenas o incluso meses, aunque el alquiler por días le resulte más rentable. Lo más común es alquilar por días o semanas y efectuar descuentos por alquiler de temporadas más largas.

En temporada baja será más fácil alquilar por días y semanas aunque recomendamos tener también la opción de alquiler por mes para las personas que alquilan por motivos no turísticos, sino laborables u otros.

6. ¿QUÉ OCUPACIÓN Y USO LE PUEDO DAR A MI VIVIENDA?

Las reglamentaciones contemplan, por lo general, que el derecho a la ocupación comenzará a las 17 horas (18 horas en Cataluña) del primer día del período contratado y terminará a las 12 horas (10 horas en la Valencia) del día en que finalice dicho período).

En el contrato es recomendable establecer la obligación de desalojo inmediato del apartamento una vez finalizado el período contratado, con cláusulas indemnizatorias de hasta el triple del precio que corresponda a los días que excedan de aquel en que se debió desalojar.

7. ¿PUEDO EXIGIR UN ANTICIPO O FIANZA?

La FIANZA es útil por cuanto asegura al arrendador que la propiedad es entregada en buenas condiciones a la terminación de alquiler. Es por ello que debe prestarse en el momento de la entrega de llaves o a la formalización de contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera que la fianza es obligatoria y que no puede pactarse su exclusión. En el caso de los alquileres de uso distinto al de vivienda la fianza se fija en dos mensualidades. No obstante, salta a la vista de cualquier lector que ello resulta desproporcionado para aquellos alquileres de escasa duración. Aunque no existen soluciones legales a este respecto, cobrando una cantidad menor e indicando en el contrato que se hace proporcionalmente al tiempo de duración del contrato, serviría de garantía y el recurso tendría que ser aceptado por equidad, si se planteara una hipotética sanción.

Por otro lado, debido a que, lamentablemente, los arrendadores se han negado a devolver las fianzas por motivos injustificados, el Estado y también las Comunidades Autónomas han establecido la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas depositen el importe de las fianzas a su disposición, sin devengo de interés. Será la propia Administración la que devuelva el importe una vez finalizado el contrato. El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción administrativa sancionable.

Por otro lado tenemos el ANTICIPO que luego se descontará del total de la renta. Éste sirve para resarcir al arrendador de la anulación de reservas. Los anticipos suelen ser como máximo del 40% del precio total cuando se realiza por tiempo inferior a un mes; el 25% en las reservas por un mes; y el 15% cuando se efectúe por un tiempo superior. En las condiciones del contrato debe quedar muy claro en qué condiciones el anticipo servirá para asegurar la reserva, si se devolverá alguna parte, etcétera.

Asímismo, se establece en algunos Decretos turísticos de ordenación que para los supuestos de anulación de reservas, y salvo pacto en contrario, la empresa explotadora deberá devolver al cliente la suma recibida como anticipo o señal, pudiendo retener en concepto de indemnización determinadas cantidades que difieren según cada Comunidad Autónoma y el momento en que se efectúe la anulación. Ejemplo: en Canarias se sitúa dicha cantidad en el 5 % de la señal cuando la anulación se efectúe con una antelación de más de quince días al fijado para ocupar el alojamiento; el 50 % cuando se realice con una antelación entre siete y quince días; el 75 % cuando la anulación se efectúe con entre seis y cuatro días de antelación; y el 100 % cuando la anulación se efectúe con tres o cuatro días de antelación.

Para mayor seguridad, el contrato debería regular los requisitos de mantenimiento de la reserva hasta determinada hora y pérdida del anticipo.

Sin perjuicio de la libertad de pactos, en las reglamentaciones autonómicas se preceptúa que cesará la obligación de reservar el alojamiento, con pérdida del anticipo entregado, cuando no fuera ocupado dentro de las 48 horas siguientes al día fijado para ello (en el País Vasco, antes de las 12 horas del día siguientes al fijado para la ocupación), salvo que dentro de este plazo el cliente confirme su llegada y ésta se produzca antes de que el importe del alojamiento por los días transcurridos exceda de la cuantía de la señal entregada.

8. ¿QUÉ AYUDA ME PROPORCIONA CASASPAIN.COM?

CasaSpain.com no recibe comisiones ni gestiona su alquiler, es por ello que deberá tener disponibilidad para efectuar reservas, formalizar el contrato, entregar las llaves, organizar la limpieza y mantenimiento, etcétera. Si no le interesa realizar estas tareas podemos ponerle en contacto con nuestras agencias colaboradoras en la zona, si las hubiera.

Nuestra tarea será promocionar su alquiler en Internet y en los medios gráficos, en cinco idiomas y con todos los complementos se que describen en la Zona de Anunciantes.

A cambio recibimos un precio fijo al año por las tareas de introducción y mantenimiento de su anuncio >> Consulte nuestra lista de precios.

9. ¿ME VINCULA LA PUBLICIDAD DE MI PROPIEDAD?

La publicidad que realice por cualquier medio tiene eficacia contractual y efecto vinculante con los destinatarios. En consecuencia:

• El usuario puede exigir el cumplimiento de la publicidad y
• El usuario deberá ser indemnizado por los efectos dañosos producidos por la publicidad engañosa; esto es, que les haya indicido a error en cuanto a que “de cualquier manera, incluso su presentación, pueda confudir a sus destinatarios”.

En concreto, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley General de Publicidad reconocen los derechos anteriores y habrá que ser especialmente escrupuloso a la hora de definir el anuncio. Igualmente deberá mentener los precios actualizados mediante su clave de anunciante y corregir cualquier error en el plazo más breve, mediante los medios que ponemos a su disposición.

En último lugar, deberá advertir datos especialmente relevantes que pudieran generar incomodidad o falta de confortabilidad en un tipo de alojamiento, las propiedades turísticas, que se suponen estar perfectamente equipadas.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TEMPORADA